Entrate in vigore le nuove tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire, introdotte dal dl n 14/2019. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato un decalogo per chiarire qualsiasi dubbio per acquirenti e venditori di case in costruzione.

1) Legge sugli immobili da costruire, cosa prevede?

Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

  • l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
  • l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

2) Perché il legislatore è intervenuto sulla normativa precedente?

Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

3) Vendita di immobili da costruire e tutela dell’acquirente, cosa cambia?

La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione. Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

4) Legge immobili da costruire, quando entra in vigore?

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/scia/dia) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

5) Tutela acquirenti immobili da costruire, la fidejussione

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

6) Preliminare immobili da costruire, l’intervento del notaio

L’intervento del notaio nel preliminare che riguarda l’acquisto di un immobile da costruire, assicura che siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

7) Preliminare immobile da costruire, cosa deve contenere

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione e all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

  • la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
  • l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
  • il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
  • gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
  • il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

8) Compravendita immobili da costruire, come interviene la legge?

La legge interviene anche al momento della compravendita di un immobile da costruire. Infatti il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera. Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

9) Immobili da costruire, cosa succede se non rispetta la norma?

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.

10) Acquisto immobile sulla carta, come comportarsi?

Come ci si deve comportare se si intende acquistare un immobile sulla carta? Ciò che prima della prima della riforma era un’opportunità raccomandata adesso è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

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